Hypotheek krijgen als ondernemer in 2026: dit moeten ZZP'ers en DGA's weten

Een huis kopen als ondernemer is in 2026 zeker mogelijk, maar het traject loopt anders dan voor mensen in loondienst. Geldverstrekkers kijken niet naar één maandsalaris, maar naar je winst over meerdere jaren, je bedrijfsstructuur en je toekomstperspectief. In deze gids leggen we precies uit hoe het werkt, welke documenten je nodig hebt en hoe je je kansen op een goedgekeurde hypotheek maximaal vergroot.

Welke ondernemers kunnen een hypotheek krijgen?

Alle ondernemers — ZZP'ers, eenmanszaken, VOF-vennoten en DGA's van een BV — kunnen in principe een hypotheek krijgen. De meeste banken hanteren als richtlijn dat je minimaal drie volledige boekjaren als ondernemer actief bent. Sinds 2023 zijn er echter steeds meer geldverstrekkers die ook starters accepteren na één of twee jaar, mits je cijfers stabiel en gezond zijn.

Werk je nog korter dan een jaar als ondernemer? Dan blijft het lastig. In dat geval kan een loondienstverleden (binnen dezelfde branche) of een aantoonbaar perspectief op continuïteit helpen. Een goede hypotheekadviseur die ervaring heeft met ondernemers is hier goud waard.

Hoe wordt je inkomen berekend?

Voor ZZP'ers en eenmanszaken kijken banken naar het gemiddelde van de fiscale winst over de afgelopen drie jaar — vaak met een weging waarbij het laatste jaar zwaarder telt. De zelfstandigenaftrek en MKB-winstvrijstelling worden meegerekend in het toetsinkomen. Vergeet niet: doordat de zelfstandigenaftrek in 2026 verder is afgebouwd naar €2.470, ligt je belastbare winst hoger — wat in dit geval gunstig is voor je leencapaciteit.

Voor DGA's wordt het iets complexer. Banken kijken naar je DGA-salaris uit de BV plus eventueel een deel van de winst van de werkmaatschappij. Als je BV jarenlang winst maakt maar je jezelf een laag salaris uitkeert, beperkt dat je leencapaciteit. Veel DGA's verhogen daarom in de aanloop naar een hypotheekaanvraag tijdelijk hun salaris of laten via een dividenduitkering hun inkomen aantonen.

De inkomensverklaring ondernemer (IVO)

Voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) en bij steeds meer banken zonder NHG, heb je een Inkomensverklaring Ondernemer nodig. Dit is een document waarin een erkende rekenexpert je toetsinkomen vaststelt op basis van je jaarcijfers, prognoses en bedrijfssituatie. De IVO kost doorgaans €350 tot €750 en is enkele maanden geldig.

Belangrijk: de rekenexpert kijkt verder dan alleen de cijfers. Continuïteit, opdrachtenportefeuille, branche-ontwikkelingen en persoonlijke omstandigheden tellen mee. Een goed onderbouwde IVO kan duizenden euro's extra leencapaciteit opleveren ten opzichte van een platte berekening op basis van de jaarrekening.

Welke documenten moet je aanleveren?

Bereid je voor op een uitgebreid dossier. Voor ZZP'ers en eenmanszaken: de IB-aangiftes en winst-en-verliesrekeningen van de afgelopen drie jaar, een actuele tussentijdse cijferstand, bankafschriften van je zakelijke rekening, een uittreksel KvK en je legitimatie. Voor DGA's daarnaast: de jaarrekeningen van de BV('s), aangifte vennootschapsbelasting, salarisstroken, en bij holdingstructuren een organogram.

Tip: zorg dat je laatste boekjaar tijdig (uiterlijk in juni) is afgesloten en gedeponeerd. Banken accepteren in 2026 vrijwel geen aanvragen meer waarbij het meest recente jaar nog niet is afgerond.

Vijf praktische tips om je leencapaciteit te verhogen

(1) Houd je administratie het hele jaar bij. Banken zien rommelige cijfers als een risico. (2) Investeer niet vlak voor je aanvraag in grote afschrijvingen — dat drukt je winst en daarmee je toetsinkomen. (3) DGA's: verhoog tijdig je salaris naar marktconform niveau (minimaal het gebruikelijk loon van €56.000 in 2026). (4) Los zoveel mogelijk consumptieve kredieten af — die verlagen je leencapaciteit fors. (5) Werk met een gespecialiseerde hypotheekadviseur voor ondernemers; zij kennen de banken die soepeler zijn voor jouw situatie.

Veelgemaakte fouten

De grootste valkuil: te laat beginnen. Een hypotheekaanvraag als ondernemer duurt al snel acht tot twaalf weken. Start dus minimaal een half jaar voordat je wilt kopen. Een tweede fout: investeringen, dividenduitkeringen of structuurwijzigingen doen tijdens het aanvraagtraject. Dat kan de bank doen besluiten je dossier opnieuw te beoordelen. Een derde klassieker: een te laag DGA-salaris in de jaren voor de aanvraag.

De rol van je boekhouder

Een goede boekhouder is bij een hypotheekaanvraag onmisbaar. Wij zorgen niet alleen dat je jaarcijfers op tijd, correct en presentabel zijn, maar denken ook strategisch mee in de jaren ervóór. Wanneer keer je dividend uit? Wat is een verstandig DGA-salaris met het oog op een toekomstige hypotheek? Welke investeringen kun je beter uitstellen?

Bij Plus Boekhouden begeleiden we ondernemers en DGA's door het hele traject — van het opstellen van een hypotheekgeschikte opstellen jaarrekening tot het aanleveren van prognoses en toelichtingen aan de rekenexpert. Plan een gesprek via Plan een afspraak om te bespreken hoe wij jouw hypotheekaanvraag kunnen versterken.